近日，一車(chē)主在某小區(qū)未將車(chē)輛停放在規(guī)定的車(chē)位上，遭物管保安鎖車(chē)，后繳納30元罰款后，才得以離開(kāi)，事件發(fā)生后，不少業(yè)主認(rèn)為:小區(qū)車(chē)輛違規(guī)停放影響到其他人的出行，必須要嚴(yán)加譴責(zé)！而保安對(duì)自己這種“嚴(yán)加管理”行為也認(rèn)為是理所應(yīng)當(dāng)。
【專(zhuān)家解讀】
1、根據(jù)《行政處罰法》相關(guān)規(guī)定，罰款屬于行政處罰的一種，除法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部委規(guī)章及地方性規(guī)章外，其他規(guī)范性文件不得設(shè)定行政處罰，因此物業(yè)公司制定的文件不得設(shè)定罰款，且物業(yè)公司也不具備法律授予的行政處罰權(quán)，自然也就無(wú)權(quán)要求違規(guī)停車(chē)的車(chē)主繳納罰款，物業(yè)公司的這種處罰行為即不具備合理性和合法性。
2、物業(yè)也無(wú)權(quán)鎖車(chē)，對(duì)違規(guī)停車(chē)的車(chē)輛上鎖，侵犯了業(yè)主的物權(quán)，如果造成車(chē)輛損失的，物業(yè)還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3、根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，如果物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)約定了可以對(duì)于業(yè)主違規(guī)停車(chē)的行為進(jìn)行收費(fèi)的話(huà)，則物業(yè)公司可以根據(jù)合同約定對(duì)業(yè)主收取違約金，但違約金不能通過(guò)鎖車(chē)等不正當(dāng)方式強(qiáng)行收取。
4、如果物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)對(duì)此未作明確約定，那么物業(yè)公司不得對(duì)業(yè)主違規(guī)停車(chē)的行為收取任何費(fèi)用。
【法律風(fēng)險(xiǎn)防范】
對(duì)于小區(qū)中存在車(chē)輛亂停的現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法、合理的手段來(lái)進(jìn)行管理。
物業(yè)公司作為小區(qū)秩序的管理者，接受業(yè)委會(huì)的委托提供物業(yè)管理服務(wù)，而車(chē)輛停放服務(wù)則是由轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并收取車(chē)輛停放費(fèi)。
對(duì)于這一服務(wù)，物業(yè)公司可以在物業(yè)管理合同或者與業(yè)主另行簽訂的車(chē)位有償使用合同當(dāng)中作出明確約定，約定在業(yè)主不按照管理規(guī)范將車(chē)輛按秩序停放在合理位置上時(shí)，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)其作出鎖車(chē)的處理，并要求其繳納一定數(shù)額的違約金，如果發(fā)生對(duì)其他業(yè)主的利益造成損害或者妨礙到消防車(chē)輛駛?cè)氲惹闆r的，還應(yīng)當(dāng)予以賠償。
當(dāng)有了合同的明確約定以后，物業(yè)公司對(duì)于亂停車(chē)的業(yè)主就可以采取鎖車(chē)并要求其繳納違約金的方式進(jìn)行處罰了，但值得注意的是，首先，鎖車(chē)行為不能對(duì)車(chē)輛造成任何損壞，其次，當(dāng)業(yè)主按照管理規(guī)范將車(chē)輛停在了指定位置上時(shí)，物業(yè)公司對(duì)車(chē)輛的受損、滅失情況承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
所謂車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車(chē)輛停放服務(wù)過(guò)程中，車(chē)輛發(fā)生車(chē)身受損、車(chē)輛滅失等情況。車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或者搶劫。該類(lèi)事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)公司面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。此類(lèi)事件的責(zé)任承擔(dān)關(guān)鍵在于停車(chē)性質(zhì)的判斷，雙方之間保管合同法律關(guān)系的成立與否決定了物業(yè)公司的賠與不賠，因此，首先要與業(yè)主或者使用人簽訂車(chē)輛服務(wù)協(xié)議，明確合同性質(zhì)，排除保管關(guān)系。
根據(jù)以往法院的判例來(lái)看，如果保管合同關(guān)系不成立，則物業(yè)公司無(wú)需對(duì)車(chē)輛的毀損或滅失承擔(dān)責(zé)任。其次，物業(yè)公司可以從停車(chē)場(chǎng)硬件建設(shè)及維護(hù)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，確保停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，在選址上盡量避開(kāi)廣告牌、危墻等，同時(shí)須負(fù)責(zé)做好相關(guān)停車(chē)場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)，在日常巡查當(dāng)中及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，排除危險(xiǎn)。
另外，將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，安置在停車(chē)場(chǎng)顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任等，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍欄和隔離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。
【治理對(duì)策】
1、物業(yè)公司的罰款是不對(duì)的，于法無(wú)據(jù)。但如果有業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決定，可以對(duì)違約的相對(duì)人處以違約金等處罰措施，違約金的收支管理應(yīng)當(dāng)明確和規(guī)范。
2、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停放的指引、疏導(dǎo)、勸阻、排除妨礙、提供幫助等管理措施，是于法有據(jù)、正當(dāng)合理的，也是其必須履行的義務(wù);與此相關(guān)的駕車(chē)人或車(chē)主，應(yīng)當(dāng)配合其管理。
3、物業(yè)公司的上述管理措施，其權(quán)力和職責(zé)的本質(zhì)，來(lái)源于有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和全體業(yè)主的授權(quán)。
4、可在小區(qū)主干道設(shè)置隔離設(shè)施，加強(qiáng)管理，物業(yè)公司的相關(guān)管理措施及后果等，應(yīng)當(dāng)與業(yè)委會(huì)及時(shí)溝通。
5、可對(duì)業(yè)主亂停車(chē)的不文明行為書(shū)面提醒或通過(guò)宣傳欄、電子屏等批評(píng)，并及時(shí)告知政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)。
6、對(duì)于嚴(yán)重違規(guī)或違反社會(huì)公德者，可以與誠(chéng)信機(jī)制聯(lián)系處理。
7、對(duì)違停車(chē)輛和違?，F(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照和錄像。
8、電話(huà)通知車(chē)主限時(shí)將車(chē)輛移開(kāi)并對(duì)電話(huà)錄音進(jìn)行證據(jù)保全。
9、必要時(shí)通知交管部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。
10、在緊急情況下，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)將違停車(chē)輛拖離，并要求違停車(chē)主承擔(dān)物業(yè)公司墊付的拖車(chē)費(fèi)。
11、在禁停區(qū)域設(shè)立禁停標(biāo)志，并在有消防通道的地方打上樁，防止被占用，以此來(lái)規(guī)范停車(chē)行為，做好管理痕跡。
12、物業(yè)公司可以針對(duì)停放車(chē)輛這一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)制度進(jìn)行修改和完善，調(diào)整地面停車(chē)位和地下車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主將車(chē)輛停放在地下車(chē)庫(kù)，提高小區(qū)內(nèi)車(chē)位使用率，減少地面的停車(chē)壓力。
